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房产买卖:印尼公民吴××诉中国公民张××房屋买卖案
  文章来源:《国际私法案例选编》

  案情介绍:
  原告:吴××,印度尼西亚国籍,住印度尼西亚苏腊巴亚市。
  被告:张××,中国国籍,住中国厦门市。
  中国公民张××原与丈夫蔡××侨居马来西亚,解放初期,张××偕子女回中国厦门定居。1958年,张××用丈夫蔡××寄回的侨汇购买了厦门市住房一座,房主登记为张××。此后:其子女又先后出国或去香港定居。1987一年,张××申请去香港定居获准。因在厦门已无亲人,欲在出境前将此房卖掉。经人介绍,张××在未取得其丈夫同意情况下,与原告于1989年4月签订了房屋买卖契约,将该房以人民币15000元出卖给原告:签约后,张××收取了大部分房款,并将部分房屋交给原告居住。同年10月,双方前往房管部门办理产权过户手续,因张××未能提供其夫同意出卖的证明,房管部门未给其办理产权过户手续。此后,张××因身体原因,未去香港定居;同时,其夫蔡××得知其卖房之事,从国外来信指责,并通过律师到房管部门,要求不予办理产权过户手续。在此种情况下,张××向原告表示要求取消买卖房屋契约,各自返还已收取的房款和占住的房屋。原告因坚持房屋买卖有效,双方不能协商解决,原告于1990年11月起诉至一审法院,要求确认房屋买卖有效。
审判理由及结果:
  一审法院经审理认为:双方争议的问题涉及到不动产所有权的转移问题,该不动产在中国厦门,根据《中华人民共和国:民法通则》第144条“不动产的所有权,适用不动产所在在法律”的规定,本案应适用中国法律。争议之房屋系被告之夫汇款以被告名义所购,根据《中华人民共和国婚姻法》第13条第1款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有”的规定:争议之房应届被告夫妻共有。被告在出卖夫妻共有房屋时,未提交其夫同意出卖的证明,而且其夫在得知此事后,又通过律师向房管部门表示了异议,因此,原、被告之间的房屋买卖关系依法属无效。据此,一审法院判决:
  一、原、被告之间的房屋买卖契约无效。
  二、被告应于判决生效后30天内,将已收取的房款和自收取之日至还款之日的按侨汇存款利率8.9%的利息款交付原告;原告应于判决生效后30天内将已住用之房交还被告。
原告不服此判决,以被告与蔡××已不存在夫妻关系为理由提起上诉,请求二审法院确认其与被告的房屋买卖关系有效。张××答辩称其与蔡××夫妻关系从未中断过,房屋系夫妻共同财产,要求维持一审判决。
  二审法院经审理认为:张××与蔡××确属夫妻关系,房屋确属夫妻共有的财产。对共有财产的处分,必须取得全体共有人的一致同意。一审判决正确,应予维持。二审法院判决:
  驳回上诉,维持原判。
注:
  1.这是一起涉外房屋买卖争议案。外国人在我国购买房屋,涉及到不动产所有权的转移问题,应当按不动产所在地的法律来认定其所有权是否能转移。
  2.我国民法通则第144条所规定的“不动产的所有权,适用不动产所在地法律”,在解释上,应当认为包括不动产所有权客体的范围、内容、转移的方法等均依不动产所在地法律。对此,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第186条明确规定:“不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事法律关系,均应适用不动产所在地法律。”
  3.依据我国婚姻法的规定,夫妻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。本案争议之房屋是张××与蔡××夫妻关系存续期间所购,应为夫妻共同财产。在一方处分时,双方仍是夫妻关系,因此,其夫妻共同财产的性质一直未改变。
  4.夫妻共同财产是共同共有性质。共同共有的财产,依我国法律规定,需得全体共有人之同意才得为处分之行为。共有人之一未得其他共有人同意擅自处分共有财产,除第三人善意取得外,不生处分之效力。本案张××在办过户手续时,房管部门已经指出其没有其夫同意出卖的证明,不予办理过户手续,所以,不能认为原告是善意的。我国《城市私有房屋管理条例》第10条明确规定:“房屋所有人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书”。本案作为共有人的蔡××已经明确表示不同意,故原、被告之间的房屋买卖关系应属无效。
  本案涉及的法律规定有:
  1.《中华人民共和国民法通则》第144条:不动产的所有权,适用不动产所在地法律。
  2.《中华人民共和国婚姻法》第13条第1款:夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,双方另有约定的除外。
 
来源:《国际法案例选编》 林准

 
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